Η σημασία λήψης νομικής συμβουλής στο στάδιο πριν την αγορά ακινήτου/The significance of legal advice prior to the acquisition of immovable property

Την αναγκαιότητα λήψης νομικής συμβουλής και την ιδιαίτερη σημασία αυτής, στο στάδιο πριν από την αγορά ακινήτου, υπενθυμίζει στους υποψήφιους αγοραστές πρόσφατη απόφαση του Εφετείου.

Συγκεκριμένα, το Εφετείο κλήθηκε να αποφανθεί σχετικά με τη νομιμότητα των ενεργειών λειτουργών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την κατάθεση αγοραπωλητήριου εγγράφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, επί ακινήτου το οποίο ήδη επιβαρυνόταν από προηγούμενη κατατεθειμένη συμφωνία αντιπαροχής.

Με τα ευρήματά του, το Εφετείο, επιβεβαίωσε την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Επεσήμανε ότι η ευθύνη του Κτηματολογίου κατά την αποδοχή της κατάθεσης μιας σύμβασης πώλησης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης περιορίζεται μόνο στον έλεγχο των τυπικών προϋποθέσεων της ισχύουσας νομοθεσίας, που αφορούν την αποδοχή τέτοιας κατάθεσης. Τυχόν ζητήματα εγκυρότητας της σύμβασης είναι έξω από τη σφαίρα καθηκόντων και δικαιωμάτων του Κτηματολογίου, στο οποίο, σημειωτέον, ουδεμία νομοθετική πρόνοια δεν επιβάλλει καθήκον ενημέρωσης του αγοραστή σχετικά με τυχόν προηγούμενες καταχωρίσεις επί του ακινήτου.

Η ευθύνη και το καθήκον επιμέλειας βαραίνει, εν προκειμένω, τον αγοραστή, ο οποίος όφειλε να είχε ασκήσει το δικαίωμα που του παρέχει το άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, για πρόσβαση στα Μητρώα του Κτηματολογίου, ως ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Ο αγοραστής ωστόσο, αμέλησε να αιτηθεί την έκδοση πιστοποιητικού έρευνας για το ακίνητο που τον ενδιέφερε, ώστε να ενημερωθεί για τυχόν εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις επ’ αυτού. Εάν το είχε πράξει, θα είχε εξασφαλίσει την κρίσιμη πληροφόρηση σε σχέση με τα βάρη που ήταν ήδη εγγεγραμμένα επί του ακινήτου που επρόκειτο να αγοράσει και θα σχημάτιζε την πλήρη εικόνα σε σχέση με την νομική κατάσταση του ακινήτου. Ωστόσο, αμελώντας να προβεί στην αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού έρευνας, στέρησε από τον εαυτό του το δικαίωμα της παροχής πληροφοριών που θα είχε αποκτήσει, εάν ενεργούσε με το απαιτούμενο καθήκον επιμέλειας.

Το Εφετείο κατέληξε ότι η έλλειψη πληροφόρησης για την κατάσταση του ακινήτου υπήρξε συνέπεια της εν λόγω παράλειψης του αγοραστή, ο οποίος δεν νομιμοποιείτο επομένως να επικαλείται αμέλεια ούτε και παράβαση καθήκοντος από λειτουργούς του Κτηματολογίου καθώς επ’ ουδενί δεν στοιχειοθετούνταν τα αδικήματα αυτά.

Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι κάθε υποψήφιος αγοραστής οφείλει να προβαίνει εγκαίρως σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες οι οποίες θα του διασφαλίσουν όλη την αναγκαία πληροφόρηση σε σχέση με το ακίνητο που τον ενδιαφέρει. Για τον σκοπό αυτό, προκρίνεται και καθίσταται ιδιαίτερης σημασίας η επικοινωνία με δικηγόρο για τη λήψη νομικής συμβουλής και διευθέτηση των απαραίτητων ερευνών σε σχέση με το ακίνητο, ώστε να αποφευχθούν δυσμενείς συνέπειες.

*Οι πληροφορίες που παρέχονται στο πιο πάνω ενημερωτικό σημείωμα δεν συνιστούν νομική συμβουλή και ούτε μπορούν να θεωρηθούν ως παροχή νομικής συμβουλής. 

Πολύβιος Παπαπολυβίου

Δικηγόρος, Τμήμα Ακίνητης Ιδιοκτησίας

A recent decision of the Court of Appeal reminds any potential buyers of the significance of requesting legal advice prior to the acquisition of immovable property.

The Court ruled on the legitimacy of the actions of the Land Registry employees upon the filing of a purchase contract for specific performance purposes, on a property already burdened by a previously filed contract.

With its findings, the Court of Appeal confirmed the judgment of the District Court. The Court noted that the responsibility of the Land Registry, upon acceptance of the filing of a purchase contract for specific performance purposes, is limited to checking whether the requirements provided by the applicable legislation have been met. Any contract validity matters fall outside the scope of the duties and rights of the Land Registry, upon which, it should be noted, no legislative provision imposes a duty to inform the buyer about any previous filings on the property.

The responsibility and the duty of diligence in this case lies with the buyer, who should have exercised his right to access the registries of the Land Registry, as an interested party, as provided by Article 51A of the Immovable Property (Tenure, Registration, and Valuation) Law, Cap. 224. However, the buyer neglected to apply for the issuance of a Land Registry Search for the property he was interested in, so that he could be informed about any existing encumbrances and prohibitions. Should he had applied for a property search, the buyer would have obtained the crucial information regarding the encumbrances previously registered on the property he intended to acquire and he would be fully aware of the legal status of the property. Instead, omitting to apply for a property search, he deprived himself of the right of access to information he would have enjoyed if he had acted with the necessary level of duty of diligence.

The Court of Appeal decided that the lack of information regarding the legal status of the property was a result of the said negligence of the buyer, who was not entitled to claim negligent actions nor breach of duty on behalf of the Land Registry employees, since by no means were any of these civil wrongs constituted.

The conclusion reached is that any potential buyer must proactively perform any actions to ensure he has all the necessary information in relation to the property he wishes to acquire. For this purpose and in order to avoid any unpleasant consequences, requesting legal advice and performing the relevant searches prior to the acquisition of a property is of great significance and value.

*The information provided in the above memo does not constitute legal advice nor can it be considered as provision of legal advice.

Polyvios Papapolyviou

Advocate, Real Estate Sector