Νewsletter No.3 / 5 June 2020

By Emilia Christodoulou

Πρόσφατες Τροποποιήσεις στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων του 1965 (9|1965)

Δημοσιεύτηκε, στις 3/6/2020, η γνωμάτευση της Ολομέλειας του Ανώτατου Δικαστηρίου σε σχέση με την αναφορά του Προέδρου της Δημοκρατίας, υπ’ αριθμό 2/2019, αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) (Αρ. 2) Νόμο του 2019.

Με την Αναφορά υπ’ αριθμό 2/2019 ζητήθηκε η γνωμάτευση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, για το κατά πόσο ο υπό συζήτηση τροποποιητικός Νόμος είναι αντίθετος και ασύμφωνος με τα Άρθρα 23, 25, 26, 28, 35 και 179 του Συντάγματος της Δημοκρατίας, με την αρχή της Διάκρισης των Εξουσιών και με τα άρθρα 127 και 130 της Συνθήκης για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Το παρόν άρθρο καταπιάνεται με ορισμένες από τις τροποποιήσεις που θα επιφέρει ο εν λόγω Τροποποιητικός Νόμος, στον Βασικό Νόμο, ως έχουν αναλυθεί στην γνωμάτευση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστήριου και όχι με νομική ανάλυση αναφορικά με την συνταγματικότητα των σχετικών τροποποιήσεων.

Επί της ουσίας, ως επισημαίνεται και από το Ανώτατο Δικαστήριο στην γνωμάτευσή του, με τα άρθρα 2 και 3 του Τροποποιητικού Νόμου, διευρύνονται, κατά δεκαπέντε μέρες, δύο προθεσμίες για την εξόφληση οφειλόμενου ποσού και για την καταχώρηση έφεσης, θεσπίζονται πρόσθετοι λόγοι έφεσης και παρέχεται, ρητώς, δικαίωμα καταχώρησης αίτησης για έκδοση απαγορευτικού διατάγματος.

Ειδικότερα, ο ενυπόθηκος οφειλέτης θα έχει πλέον 45 ημέρες αντί 30 ημέρες για να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό.

Επίσης, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος θα έχει τη δυνατότητα εντός 45 ημερών, αντί 30 ημερών, από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης ΙΑ, να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης.

Με τον ως άνω αναφερόμενο Τροποποιητικό Νόμο, προστίθεται ρητά ως λόγος έφεσης η περίπτωση που αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής κατά την έννοια του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου του 2015, όπως εκάστοτε τροποποιείται ή αντικαθίσταται, αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικής διευκόλυνσης, δυνάμει των διατάξεων του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου του 2014, όπως αυτός εκάστοτε τροποποιείται ή αντικαθίσταται.

Συνεπώς, ο ενυπόθηκος οφειλέτης θα έχει πλέον το δικαίωμα καταχώρισης έφεσης, κατόπιν υποβολής σχετικής αίτησης στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο, στις περιπτώσεις όπου αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικής διευκόλυνσης.

Νοείται ότι, από την πιο πάνω διαδικασία εξαιρούνται και άρα δεν θα αποτελεί βάσιμο λόγο έφεσης, οι πιστωτικές διευκολύνσεις, για τις οποίες, κατά τον χρόνο υποβολής αίτησης στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο για διορισμό διαμεσολαβητή, έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση ή βρίσκεται σε εξέλιξη δικαστική διαδικασία ή διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό.

Με τα εν λόγω άρθρα παρέχεται ρητώς η δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, να καταχωρήσει αίτηση σε αρμόδιο δικαστήριο για την έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος αναστολής της σκοπούμενης πώλησης.

Τέτοιο ενδιάμεσο απαγορευτικό διάταγμα, θα μπορεί να εκδοθεί εφόσον το αρμόδιο δικαστήριο ικανοποιηθεί εκ πρώτης όψεως ότι βάσιμα αμφισβητείται στα πλαίσια εκκρεμούσας δικαστικής διαδικασίας μεταξύ του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου και του ενυπόθηκου δανειστή, είτε η ύπαρξη, είτε το ύψος του οφειλόμενου ποσού, είτε η νομιμότητα της σύμβασης υποθήκης κ.α.

Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί ότι και πριν τον Τροποποιητικό Νόμο, είχε δικαίωμα ο ενυπόθηκος οφειλέτης να προσφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο για έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος, απλά με τον εν λόγω Τροποποιητικό Νόμο προστέθηκε ρητά στο Νόμο αυτή η δυνατότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη ή οποιουδήποτε άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου.

Από την πιο πάνω ανάλυση φαίνεται ότι η ουσιαστικότερη τροποποίηση είναι αυτή που προβλέπει τη δυνατότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη να καταχωρήσει έφεση στην περίπτωση όπου αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα ή αγοραστής αρνήθηκε να προσέλθει και/ή δεν προσήλθε ως όφειλε, σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικής διευκόλυνσης. Η συγκεκριμένη πρόνοια, στο σκεπτικό του νομοθέτη μπορεί να προστέθηκε ως δικλείδα ασφαλείας, ωστόσο, ενδεχομένως να χρησιμοποιηθεί καταχρηστικά από τους στρατηγικούς κακοπληρωτές προς καθυστέρηση της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκων ακίνητων, και άρα να αποδυναμώσει τον σκοπό του νομοθέτη.

Ακόμη, η εν λόγω τροποποίηση, ενδεχομένως να κατακλύσει τον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο με σωρεία σχετικών αιτήσεων, για την εξέταση των οποίων θα απαιτηθεί μεγάλο χρονικό διάστημα με αποτέλεσμα να παρουσιαστεί και πάλι καθυστέρηση στη διαδικασία πώλησης των ενυπόθηκων ακίνητων.